引 言

綠建即綠色建筑，在我們的地產(chǎn)開發(fā)項目中出現(xiàn)的頻率越來越高,，不僅是做為一種政策要求,，很多開發(fā)商已經(jīng)把綠建的概念轉(zhuǎn)化成自身產(chǎn)品的競爭力

那綠色建筑到底是什么,？會帶來哪些成本增量呢,？

本文將詳細(xì)的給大家講解綠色建筑的知識以及帶來的成本增量

題綱

01 什么是綠色建筑

02 綠色建筑的內(nèi)涵

03 綠色建筑認(rèn)證體系

04 綠建成本增量分析

01

什么是綠色建筑

提起“綠色建筑”,，你會想到什么？

是綠植環(huán)繞、屋頂?shù)纳G意,，是建材使用木材先于磚瓦,，還是人工智能,、自動感應(yīng)節(jié)能的新興科技？

近幾年來,，“綠色建筑”好像悄然間成為了一個時髦的詞匯——這廂也許剛在新聞里聽到城市政府“大力扶持綠色建筑,、促進低碳健康發(fā)展”，那廂可能就路遇某個寫字樓大堂里醒目的“LEED”認(rèn)證標(biāo)識,。

1. 綠色建筑的發(fā)展

在現(xiàn)代建筑的范疇內(nèi)，最初對于所謂“綠色建筑”的探索旨在提升建筑效率,、增加建筑舒適度,。

自上世紀(jì)30年代起，鋼架,、空調(diào),、反光玻璃等諸多新興技術(shù)的興起使得建筑以更為靈活的方式為用戶提供服務(wù)，且最大程度地滿足了人們對于建筑舒適度的追求,。

1932年建成的洛克菲勒中心便安裝了活動窗,，并建成了空中花園，以提供優(yōu)質(zhì)的建筑用戶體驗,。這也可以視為綠建的萌芽,。

真正推動“綠色建筑”概念發(fā)展的是70年代的石油危機,，其時石油價格飆升，人們猛然意識到節(jié)能建筑所能創(chuàng)造的巨大經(jīng)濟價值,，而經(jīng)濟價值總會是各種進步的最強推動力,。

另外一個推動力就是“氣候變化”，1993的《芝加哥宣言》,，強調(diào)了建筑領(lǐng)域?qū)Νh(huán)境與社會應(yīng)有的關(guān)注,。節(jié)能減排,、水文處理、綠色材料,，這些如今“綠色建筑”的核心多是為實現(xiàn)這環(huán)境價值而設(shè)的,。

總的來說，“綠色建筑”概念的出現(xiàn)不是一蹴而就的,，而是人們通過大量的實踐慢慢形成的,，最大的助力是經(jīng)濟和環(huán)保

2. 綠建的概念

綠色建筑是“在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)省資源(節(jié)能,、節(jié)地,、節(jié)水、節(jié)材),，保護環(huán)境和減少污染,，為人們提供健康、適用和高效的使用空間,，與自然和諧共生的建筑,。”——中國國家標(biāo)準(zhǔn)《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)(GB/T50378)》

02

綠色建筑的內(nèi)涵?

綠色建筑就是“高能效”、“低排放”的能源效益,，而且很多開發(fā)商也以“低碳減排”作為綠色建筑的亮點和賣點

“綠色建筑”需要符合如下幾個特征：

1. 環(huán)境影響

綠色建筑一方面強調(diào)與自然環(huán)境的契合,，同時也要關(guān)注人文環(huán)境的便利

自然環(huán)境是指要確保建筑項目對于周遭環(huán)境、土地不會產(chǎn)生破壞,，而人文環(huán)境則指對于土地資源的合理利用,，以及相對周圍建筑環(huán)境的交通便利度。

2. 節(jié)能

一方面是采用綠色建筑材料,、加強用水管理由此可以帶來環(huán)境收益

另一方面節(jié)能電器和能源管理則是會真真切切地減少了用電費用,，創(chuàng)造經(jīng)濟收益。

具體實施方法有空間整合設(shè)計,、樓宇自控系統(tǒng),、可再生能源實踐、高能效電器使用等等,。

3. 減排

建筑用水的先進性主要表現(xiàn)在節(jié)水（減少用量）,、提高用水效率和廢水處理與再生水三個方面。

一般室外用水即強調(diào)合理灌溉與室外景觀綠植的選擇,，比如本地物種更具有適應(yīng)性,、耗水量較低，而室內(nèi)則著眼潔具,、家電等的選擇,，突出其用水效率,。歸根結(jié)底仍是探索如何最高效地合理利用水資源。

4. 建材選擇

建材選擇應(yīng)因地制宜地選擇高性能,、環(huán)境友好的建材,；

同時要考慮廢棄物的回收，講究合理的再利用以降低資源消耗,。

5. 室內(nèi)環(huán)境

這里的室內(nèi)環(huán)境指的是人們在建筑室內(nèi)所感受到的環(huán)境舒適度,，包括通風(fēng)、照明,、空氣質(zhì)量,、溫度控制、聲學(xué)設(shè)計等,。比起選址,、能源、水等方面更多強調(diào)“對外”環(huán)境價值,，對于室內(nèi)環(huán)境的關(guān)注則將重點放在了建筑的使用者身上,，以新興科技和人文設(shè)計創(chuàng)造最佳的用戶體驗，比如低揮發(fā)性材料,，自然采光,，或是熱舒適度設(shè)計。

以上幾個特征可概括為“四節(jié)一環(huán)?！保汗?jié)能,、節(jié)地、節(jié)水,、節(jié)材以及環(huán)境保護。

03

綠色建筑認(rèn)證體系

目前國內(nèi)常見的綠色建筑認(rèn)證體系有“美國綠色建筑認(rèn)證體系”（LEED）,、“英國綠色建筑認(rèn)證體系”（BREEAM）以及“中國綠色建筑認(rèn)證評估體系”

1. 美國綠色建筑認(rèn)證體系（LEED）

LEED（Leadership in Energy and Environmental Design 能源與環(huán)境設(shè)計先鋒）是一個綠色建筑評價體系,由美國綠色建筑委員會建立并于2000年開始推行,。

宗旨：在設(shè)計中有效地減少環(huán)境和住戶的負(fù)面影響。

目的：規(guī)范一個完整,、準(zhǔn)確的綠色建筑概念,，防止建筑的濫綠色化。

LEED綠色建筑認(rèn)證分為四個級別,，認(rèn)證級,、銀級、金級和白金級

針對不同的建筑類型，LEED有不同的評估體系

國內(nèi)寫字樓做LEED認(rèn)證的較多,，也是很多寫字樓彰顯品質(zhì)的手段之一

認(rèn)證實施流程為：

2. 英國綠色建筑認(rèn)證（BREEAM）

英國建筑研究院環(huán)境評估方法（英文名稱：BREEAM - Building Research Establishment Environmental Assessment Method）被稱為英國建筑研究院綠色建筑評估體系,。始創(chuàng)于1990年的BREEAM是世界上第一個，也是全球最廣泛使用的綠色建筑評估方法之一

值得一提的是美國的LEED標(biāo)準(zhǔn)是在BREEAM的基礎(chǔ)上進行開發(fā)的

3. 中國綠色建筑評估體系

3.1 綠色建筑的主要標(biāo)準(zhǔn)及文件

《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 50378-2014）

《綠色建筑評價技術(shù)細(xì)則》

《綠色施工導(dǎo)則》

《綠色建筑評價標(biāo)識實施細(xì)則（試行修訂）》

《綠色建筑評價技術(shù)細(xì)則補充說明（規(guī)劃設(shè)計部分）》

《綠色建筑評價技術(shù)細(xì)則補充說明（運行使用部分）》

《綠色建筑評價標(biāo)識管理辦法》

3.2 綠色建筑認(rèn)證級別

目前國內(nèi)常用的認(rèn)證有“綠色建筑設(shè)計標(biāo)識”和“綠色建筑標(biāo)識”

以上標(biāo)識均分為三級

一星級 ★

二星級 ★★

三星級 ★★★

3.3 評價體系

3.3.1 住宅

劃分綠色建筑設(shè)計標(biāo)識等級的項數(shù)要求

劃分綠色建筑標(biāo)識等級的項數(shù)要求

一星級技術(shù)體系：

二星級技術(shù)體系：

三星級技術(shù)體系：

3.3.2 公建

劃分綠色建筑設(shè)計標(biāo)識等級的項數(shù)要求

劃分綠色建筑標(biāo)識等級的項數(shù)要求

一星級技術(shù)體系：

二星級技術(shù)體系：

三星級技術(shù)體系：

3.4 定級方法

《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50378-2014）的評價方法定位逐條評分后分別計算各類指標(biāo)得分和加分項附加得分,、然后對各類指標(biāo)得分加權(quán)求和并累加上附加得分計算出總得分,。

等級劃分則采用“三重控制”的方式：

首先仍與原《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50378-2006）一致，保持一定數(shù)量的控制項,，做為綠色建筑的基本要求

其次每類指標(biāo)設(shè)固定的最低得分要求

最后再依據(jù)總得分來具體分級

嚴(yán)格來講,，上述“各類指標(biāo)得分”和“總得分”實際上都是“得分率”。因為建筑的情況多樣,，各類指標(biāo)下的評價條文不可能適用于所有的建筑,，對某一棟具體的被評建筑，總有一些評價條文不能參評。因此,，用“得分率”來衡量建筑實際達(dá)到的綠色程度更合理,。

但是習(xí)慣上，“安分定級”更容易被理解和接受,，《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50378-2014）在“基本規(guī)定”章節(jié)中規(guī)定了一種折算的方法,，避免了在字面上出現(xiàn)“得分率”，下表給出了一種分值計算示例：

3.5 申報流程

04

綠建成本增量分析

綠色建筑于國于民均應(yīng)大力推廣,，但由此帶來的成本增加卻是客觀的存在,，當(dāng)然，在談綠建成本增量的時候應(yīng)從建筑全周期的角度來審視,，除了建造本身的成本變化外,，還應(yīng)考慮后期運營、廢物再利用帶來的成本變化

1. 綠色建筑技術(shù)增量成本包含：

① 綠色建筑增加的技術(shù)措施（如可再生能源系統(tǒng),、中水處理系統(tǒng)）

② 強化型技術(shù)措施（如強化保溫,、高效風(fēng)機、高效光源等）

③ 交互影響產(chǎn)生的成本增量（可能為正也可能為負(fù),，如圍護結(jié)構(gòu)強化保溫會減少空調(diào)負(fù)荷,，從而減少空調(diào)設(shè)備的初投資）

綠色建筑技術(shù)增量成本=綠色建筑方案成本-基準(zhǔn)方案成本+交互成本

2. 綠色建筑技術(shù)措施增量成本

2.1 前期設(shè)計階段

增加的成本主要是前期費用、咨詢成本和認(rèn)證成本

2.2 施工建設(shè)階段

增加的成本主要是：

節(jié)地：透水節(jié)地,、場地改造,、地下開發(fā)

節(jié)能：維護、照明,、可再生資源,、遮陽、節(jié)能設(shè)備

節(jié)水：非傳統(tǒng)水源,、傳統(tǒng)器具、處理系統(tǒng),、節(jié)水灌溉

節(jié)材：綠色建材,、廢材處理

室內(nèi)：隔聲維護、綠色設(shè)備

2.3 運營維護階段

增加的成本主要是垃圾處理,、綠地管理,、智能化管理系統(tǒng)等

2.4 報廢、拆除階段

增加的成本主要是拆除施工，回收材料,、設(shè)備等

3. 綠色建筑星級評定成本增量

4. 根據(jù)認(rèn)證等級增加的成本分析

不同等級對成本的影響會有不同，下表是通過分析大量項目得到的數(shù)據(jù),，僅作為參考

同時對綠色建筑措施對成本的影響進行了分析,，通過分析發(fā)現(xiàn)六大方面中增量最大的為節(jié)能,、能源利用，其次為運營管理和室內(nèi)環(huán)境,，最后依次為節(jié)水,、接地、節(jié)材

通過對成本增量統(tǒng)計并結(jié)合客戶敏感度分析，得到下圖,，也是我們在做綠色建筑措施時的選擇順序

在進行措施選擇時遵循三個原則

① 優(yōu)先選擇顯性指標(biāo)

② 按照經(jīng)濟性高低排序

③ 按星級目標(biāo)定確定措施組合

05

總結(jié)

綠色建筑是在全壽命期內(nèi)最大限度地節(jié)約資源,、保護環(huán)境,、減少污染，為人們提供健康,、適用和高效的使用空間,，與自然和諧共生的建筑。

綠色建筑劃分為基本級,、一星級,、二星級、三星級4個等級,，建設(shè)綠色建筑會產(chǎn)生一定的增量成本,，但綠色建筑不一定會大幅度增加成本，高星級也不一定需要投入高成本才能達(dá)到,。

隨著“被動技術(shù)優(yōu)先,、主動技術(shù)優(yōu)化”等綠色建筑理念的認(rèn)知不斷深入，許多增量成本低,、地域適應(yīng)性好,、技術(shù)體系成熟的綠色建筑技術(shù)逐漸被市場接受,，使得綠色建筑增量成本呈下降不斷趨勢；加之國家及地方政府資金補貼,，抵消了綠色建筑大部分的增量成本,。

同時，除極個別綠色建筑項目外,，一般綠色建筑項目在5~10年內(nèi)均能收回綠色技術(shù)所帶來的成本增量,，經(jīng)濟效益明顯。

對于成本人來說,，綠建建筑增量成本控制一定要強優(yōu)化,、早介入、不踩雷,、算大帳,、多總結(jié)

強優(yōu)化：選擇優(yōu)化能力強的咨詢公司提供優(yōu)選方案，控制增量成本,，降低無效成本

早介入：咨詢公司及優(yōu)化公司在方案階段就介入

不踩雷：提早做綠色建筑可行性研究,，避免做無用功

算大帳：不能僅考慮建造成本，而應(yīng)從項目全周期來算這筆帳

多總結(jié)：將低成本高通過率的節(jié)地和室內(nèi)環(huán)境類建筑技術(shù)作為首選,，適當(dāng)選用新能源技術(shù)