在中國,，哪些因素驅(qū)動LEED建筑的發(fā)展,？

1. LEED寫字樓的租賃表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)于普通寫字樓,，綠色投資的匯報可觀。

中國主要城市LEED寫字樓對比普通寫字樓的租金溢價中位數(shù)達25%,，LEED認證寫字樓平均出租率為81.7%,，較普通寫字樓高1.5個百分點。

此外,，在取得LEED認證的寫字樓樣本中,，鉑金級認證寫字樓因其稀缺性和更好的功能性市場表現(xiàn)更高一籌：其平均出租率達86.7%，且租金較鉑金級以下項目有10%的額外加成,。

2.通過綠色改造,、降低樓宇運營支出,，LEED有助于老舊寫字樓提升競爭力。

根據(jù)《World Green Building Trends 2016》公布的調(diào)查結(jié)果,，中國受訪者預(yù)計樓宇通過綠色改造后一年內(nèi)平均可降低運營開支4%，五年內(nèi)預(yù)計平均降幅可達9%,。2015年至今,，有20幢優(yōu)質(zhì)寫字樓（平均樓齡為8年,，最長為18年）首次獲得LEED既有建筑運營和維護認證，面積逾160萬平方米,，增長率136%,。

3. 對環(huán)境和人才的重視推動企業(yè)的綠色寫字樓租賃需求。

企業(yè)公眾形象,、人才戰(zhàn)略和企業(yè)社會責(zé)任是企業(yè)選擇綠色樓宇的三大原因,。對空氣質(zhì)量環(huán)境的擔(dān)憂也在近幾年推動了包括LEED認證在內(nèi)的綠色寫字樓在國內(nèi)不斷普及。在租務(wù)實踐中,，越來越多的租戶在辦公選址中會詢問樓宇是否具備空氣凈化設(shè)備,。

真正的答辯詞出場了————————————————————————

在這里,，下文作者希望系統(tǒng)梳理LEED認證系統(tǒng)的優(yōu)點和問題，以利于選擇和借鑒,。

圖片來源：USGBC官網(wǎng),http:/www.usgbc.org（LEED的官網(wǎng)）

LEED認證是什么,？

LEED,，全稱為Leadership in Energy & Environmental Design，通常譯為“能源及環(huán)境設(shè)計先鋒獎”,，是由美國綠色建筑委員會（USGBC）制定的一個綠色建筑評估體系,。依據(jù)建筑在可持續(xù)場址、用水效率,、能源與大氣,、資源與材料、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量,、創(chuàng)新設(shè)計與地域優(yōu)先等六大類別的可持續(xù)性表現(xiàn),，由美國綠色建筑研究院（GBCI）提供第三方可量化的評估。現(xiàn)被諸多國家廣泛應(yīng)用,，被譽為“目前世界上最具影響力的高性能綠色建筑可持續(xù)設(shè)計,、建造和運營的評估標(biāo)準(zhǔn)”。

自上個世紀90年代推出以,，LEED一直緊隨綠建技術(shù)和市場的發(fā)展不斷更新,。最新版本LEED v4已于2013年11月推出，2016年10月31日之前,，項目仍可申請注冊LEED v2009評估系統(tǒng),，或自行選擇最新版LEED v4。新版v4在原有基礎(chǔ)上增加了整合流程、位置與交通,、地域優(yōu)先等類別,，豐富和完善了評價指標(biāo)體系。

圖片來源：Green Building and LEED Core Concepts Guide v2009

在評估認證過程中，LEED使用有權(quán)重的記分制,，滿分為110分,。通過評估的建筑，由低到高依次分為認證級,、銀級,、金級和鉑金級四個級別。其中認證級分數(shù)需達到40-49分,，銀級為50-59分,，金級為60-79分，鉑金級為80分以上,。達到分數(shù)最低要求,，可獲得相應(yīng)級別的證書和獎牌。

據(jù)USGBC2012年的年報統(tǒng)計,，全世界LEED注冊項目中超過50%的建筑面積在美國以外地區(qū),。全球總計有超過4.9萬個已注冊和通過認證商業(yè)項目，平均每天有18.6萬平方米建筑面積的空間通過LEED認證,。

圖片來源：USGBC官方微博 數(shù)據(jù)截止到2014年5月1日

中國大陸已成為繼美國本土,、加拿大外,，世界第三大LEED市場。大陸已通過認證的項目中,，較著名的包括：科技部節(jié)能示范樓（中國第一座LEED金級認證辦公建筑,，同時也是中國第一座通過LEED認證的建筑）、深圳萬科中心（中國第一座鉑金級辦公建筑）,，僑福芳草地項目（中國第一座混合用途 LEED 鉑金級認證建筑）,、北京第二實驗小學(xué)朝陽學(xué)校（中國第一個鉑金級學(xué)校建筑）、北京當(dāng)代認證（中國第一個認證級綠色社區(qū)）,、上海世博會世博中心（中國第一個LEED新建建筑金級+綠建三星雙認證項目）等,。

圖片來源：Green Building and LEED Core Concepts Guide

最新版LEED v4,，分為五大評估體系（rating system）,，即綠色建筑設(shè)計與施工評估LEED BD+C，綠色室內(nèi)設(shè)計與施工評估LEED ID+C,，綠色建筑運營和維護評估LEED O+M,，綠色社區(qū)開發(fā)評估LEED ND，以及住宅認證評估 LEED Homes,。

每個評估體系下面，針對不同的建筑類型,，有許多細化的具體分支,。LEED對建筑及社區(qū)項目的市場細分非常細致，幾乎所有項目都可找到適合申請的類別,。

例如,，在綠色建筑設(shè)計與施工LEED BD+C這一體系下，可細化為針對新建建筑及大型改造(LEED for New Construction and Major Renovations),、建筑主體與外殼(LEED for Core & Shell),、教育建筑(LEED for Schools)、零售業(yè)建筑(LEED for Retail)等,，以適應(yīng)不同的項目類型,。

圖片來源：Green Building and LEED Core Concepts Guide v4

隨著建筑功能和業(yè)態(tài)的多元發(fā)展,，以及LEED市場的不斷成熟推廣，LEED不斷更新評估體系版本,，以覆蓋新興細分市場,，如最新的LEED v4相比LEED v2009，就增加了針對數(shù)據(jù)中心,、倉庫及配送中心等新建筑類型的評估標(biāo)準(zhǔn),。

圖片來源：USGBC官網(wǎng)） LEED v2009與LEED v4評估體系變化對照

中國已通過LEED認證的項目中,，以“BD+C”類評估體系最多，占比最大的為辦公類建筑,。而社區(qū)類,、學(xué)校類等項目類型較少。這主要與申請LEED認證后項目獲得的附加升值空間有關(guān),。

圖：中國截止到2014年10月15日已通過LEED認證的項目情況 圖片來源：USGBC官網(wǎng),，LEED年度報表）

關(guān)于LEED,，我們有哪些誤會,？

1.“預(yù)認證”就是沒有結(jié)果控制的認證嗎？

早在幾年前,，SOHO中國就做出未來所有開發(fā)項目都要達到美國LEED標(biāo)準(zhǔn)的承諾,，目前擁有12個已注冊或已通過認證的開發(fā)項目。例如,，位于上海的SOHO復(fù)興廣場取得的就是綠色建筑設(shè)計與施工（LEED BD+C）評估體系大類內(nèi)建筑主體與外殼（CS）評估類別的金級認證,，而望京SOHO目前取得的是該類別的金級預(yù)認證。

所謂預(yù)認證(LEED Pre-Certification),，是指申請評估的項目已處于審查過程,，最終有可能通過所申請級別的認證。目前,，中國有許多開發(fā)商出于營銷造勢的目的,，故意將LEED預(yù)認證與LEED認證混為一談，但二者根本不是一個概念,。授予預(yù)認證有利于開發(fā)商盡早開展商業(yè)宣傳,，但不等于項目通過了LEED認證。項目完成后,，申請者必須更新完整的證明文件,。

申請預(yù)認證與正式認證的流程完全一致，都是在項目設(shè)計階段開始提交各項證明資料,。唯一區(qū)別在于,，隨著設(shè)計、施工g運營等過程的不斷推進,，可獲得的分數(shù)是不斷增加的,，預(yù)認證不必等到全過程結(jié)束拿到所有分數(shù)，而是當(dāng)分數(shù)超過申請級別最低分數(shù)的一定百分比后即可提前申請“預(yù)認證”,。拿到預(yù)認證,，即可盡早開始商業(yè)宣傳，以利于提高租金,、售價,，同時開發(fā)商需繼續(xù)更新資料以獲得更多達標(biāo)分數(shù)。

黃鳴先生在上述“太冤枉”一文中,，批評他參觀的望京SOHO項目,，“百萬重金認證的LEED僅是一個 預(yù)認證 ，幾乎沒有結(jié)果控制”,，“LEED認證在流程上也極不嚴謹,，僅靠設(shè)計和證明材料，以及建設(shè)過程再有幾個證明文件就可以得到,，這是典型 預(yù)認證 ”,。顯然,，黃先生對“預(yù)認證”的含義理解是錯誤的。

2.LEED僅靠提供申請文件就可以獲得認證嗎,？怎樣實現(xiàn)過程和結(jié)果控制,？

美國綠色建筑認證研究院（GBCI），是通過審查申請認證項目的各項文件資料來完成LEED認證的,。那么,，是否如黃鳴先生所說，“LEED認證,，這么大的一個建筑系統(tǒng),，就 幾份資料 遞過去就能認證了，這簡直就是當(dāng)兒戲一般”,？

LEED實行的是打分制，以LEED評估體系的七大評估類別之一的“能源與大氣”這一分類為例,，望京SOHO若要在該評估類別獲得分數(shù),，需提交的審查文件以及可以采取的策略包括：

“能源與大氣”類適用的可持續(xù)策略 圖片來源：Green Building and LEED Core Concepts Guide v2009

1）通過仿真計算,、模型模擬實現(xiàn)能源效率優(yōu)化

LEED建議，采取優(yōu)化建筑朝向,、將能源負荷轉(zhuǎn)移到非高峰時段,、改善建筑外圍護結(jié)構(gòu)等減少能源成本的策略，并利用相關(guān)能源模型進行仿真模擬,。

比如,，依據(jù)日照原理，合理確定建筑位置與朝向,，使其能接收更多的太陽輻射熱能,；采用建筑物內(nèi)智能電網(wǎng)終端技術(shù)、蓄能空調(diào)設(shè)備等,，將高峰用電轉(zhuǎn)移到非高峰時段,；改善外圍護結(jié)構(gòu)，普通建筑采用改善墻體保溫隔熱性能,，屋頂采用高反射材料或做屋頂綠化,，提升門窗氣密性等手段。

對超高層建筑來說,，d璃幕墻優(yōu)化是圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能的重點,。如望京SOHO采用的雙銀LOW- E玻璃，其綜合節(jié)能效率遠優(yōu)于普通LOW- E玻璃,，具有極高的可見光透過率和極低的太陽能透過率,，夏季能有效阻擋外界熱量進入,，從而減少空調(diào)能耗。

達到一定節(jié)能水平的項目[如符合美國采暖制冷與空調(diào)工程師學(xué)會（ASHRAE）制定的相關(guān)設(shè)計規(guī)范指南,，或新建筑研究院高級建筑核心性能指南中的節(jié)能表現(xiàn)要求],，將獲得分數(shù)。建筑能耗模擬,，是世界各國綠色建筑為實現(xiàn)節(jié)能目標(biāo)普遍采用的工具和手段,，對節(jié)能的結(jié)果控制有重要意義。