2021年8月5日,，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《關(guān)于進一步完善商品住房限購政策的公告》,，北京限購政策升級。近期以來,，各地房地產(chǎn)調(diào)控方案都在密集出臺,，不到一個月，已有上海,、紹興,、杭州、成都,、北京等11地出手調(diào)控。限購令的出臺通過戶籍限制在短期內(nèi)抑制了當(dāng)期決定購房的居民以及投機性購買者的購買需求,，因此,，經(jīng)歷了過去的爆炸式發(fā)展,，今天的房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大的轉(zhuǎn)型變化和升級,，需要強化高質(zhì)量發(fā)展，提質(zhì),、降本、增效將是下階段房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的主要著力點,。綠色建筑是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的趨勢,在實際建設(shè)中顯現(xiàn)出較高經(jīng)濟效益,、社會效益和環(huán)境效益,，積極采用綠色建筑模式，可以有效促進房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展,。本文將從綠色建筑的內(nèi)涵出發(fā)，闡述綠色建筑的重要性和現(xiàn)狀,，分析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展綠色建筑的價值鏈,，探討房地產(chǎn)企業(yè)面臨的機遇和挑戰(zhàn)，并提出建議,。

一,、綠色建筑的內(nèi)涵

（一）定義

    綠色建筑的概念最早在20世紀(jì)60年代提出，繼1990年英國制定全球第一個綠色建筑評估標(biāo)準(zhǔn)之后,，各國相繼出臺符合地域特點的綠色建筑評估體系,，極大地豐富了綠色建筑的內(nèi)涵。世界綠色建筑協(xié)會提出,，“綠色”建筑是指在其設(shè)計,、建造或運營過程中，能夠減少或消除對氣候和自然環(huán)境產(chǎn)生的負(fù)面影響并產(chǎn)生積極影響的建筑,。

    改革開放后,，在推動建筑節(jié)能工作的同時，為積極應(yīng)對資源環(huán)境惡化并發(fā)展低碳經(jīng)濟,，從20世紀(jì)90年代起,，綠色建筑概念引入中國。在2019年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》中明確,，綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內(nèi),，節(jié)約資源、保護環(huán)境,、減少污染,，為人們提供健康、適用,、高效的使用空間,，最大限度地實現(xiàn)人與自然和諧共生的高質(zhì)量建筑?！秶抑虚L期科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要(2006~2020年)》第一次把城鎮(zhèn)化與城市發(fā)展單獨列為一個重點領(lǐng)域，綠色建筑和建筑節(jié)能作為優(yōu)先主題得到了國家的持續(xù)支持和發(fā)展,，發(fā)展綠色建筑已經(jīng)成為主管部門的重點工作,。

（二）特點

1．節(jié)能環(huán)保。綠色建筑能夠使能源,、資源消耗降至最低程度,綠色建筑技術(shù)使用太陽能,、風(fēng)能,、地?zé)帷⑸锬艿忍烊荒茉春驮偕茉?利用節(jié)能技術(shù)并防止污染,，并倡導(dǎo)合理使用土地,，使用無污染、可拆卸材料,，生活垃圾內(nèi)部消化,，形成良性循環(huán)。與傳統(tǒng)建筑相比,，綠色建筑的耗能可以降低70%-75%,。

2．全過程管控落實綠色建筑理念。通過對規(guī)劃設(shè)計,、施工建造,、竣工驗收、運行維護的建設(shè)全過程技術(shù)把控和項目建設(shè)有效管理,，全方位落實綠色設(shè)計理念,，實現(xiàn)綠色建筑由“概念”到“可充分感知”的綠色建筑實體的轉(zhuǎn)化。

3．“以人為本”,、因地制宜的綠色建筑全過程建設(shè)理念,。綠色建筑重視建筑使用者的感受，采取多種技術(shù)手段打造健康舒適的高品質(zhì)宜居環(huán)境,，做到人與自然環(huán)境,、建筑物與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。注重因地制宜原則,，強調(diào)尊重本地的人文,、自然、氣候條件,。

二,、建筑綠色化轉(zhuǎn)型的重要性

（一）雙碳目標(biāo)下，建筑行業(yè)是減排降碳的主力軍

    建筑行業(yè)是碳排放大戶,?！吨袊ㄖ芎难芯繄蟾?2020)》數(shù)據(jù)顯示，2018年全國建筑全過程碳排放總量為49.3億噸,，占全國碳排放比重的51.3%,。如圖1所示，其中建材生產(chǎn)階段占全國碳排放的比重為28.3%,，建筑施工階段占全國碳排放的比重為1%,，建筑運行階段占全國碳排放的比重為21.9%?！吨袊ㄖ?jié)能年度發(fā)展研究報告2020》數(shù)據(jù)顯示,，建材產(chǎn)生的能耗是建筑業(yè)能耗最主要組成部分,，其中鋼鐵和水泥的生產(chǎn)能耗占到建筑業(yè)建造總能耗的80%以上，僅建材部分能耗已占全社會總能耗的20%以上,。

    同時,，建筑行業(yè)的碳排放量遠(yuǎn)超其他行業(yè)?！笆奈濉币?guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要指出,，推動能源清潔低碳安全高效利用，深入推進工業(yè),、建筑,、交通等領(lǐng)域低碳轉(zhuǎn)型。交通部門與建筑行業(yè)同為“雙碳”背景下強調(diào)的重要領(lǐng)域,，但是,，2018年交通部門能源消耗量占全國總能源消耗量的10.7%，直接CO2排放為9.8億噸,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于建筑行業(yè)的數(shù)據(jù),。

    習(xí)近平總書記強調(diào)，實現(xiàn)碳達峰,、碳中和是一場廣泛而深刻的經(jīng)濟社會系統(tǒng)性變革,，要把碳達峰、碳中和納入生態(tài)文明建設(shè)整體布局,。在雙碳目標(biāo)下,，建筑業(yè)是進行減排降碳的重點行業(yè)領(lǐng)域，進行綠色轉(zhuǎn)型刻不容緩,。

圖1 2018年全國建筑全過程碳排放總量（單位：億噸）

（二）建筑綠色化發(fā)展持續(xù)深化循環(huán)經(jīng)濟,、可持續(xù)發(fā)展理念

    綠色建筑在發(fā)展原則上堅持可持續(xù)發(fā)展，在理念上貫徹綠色平衡,，在整體設(shè)計上講究科學(xué),，融入大量環(huán)保和生態(tài)理念，潛移默化地以視覺和使用細(xì)節(jié)體驗向公眾傳遞可持續(xù)發(fā)展理念,。例如,，自然光采光設(shè)計、雨水循環(huán)利用,、垃圾分類管道,、建筑保溫材料、新風(fēng)系統(tǒng),、新能源,、園區(qū)綠化比例等基礎(chǔ)設(shè)施都是在綠色化改造時需要考量的。

（三）氣候變化下的建筑挑戰(zhàn)

    據(jù)我國《第三次氣候變化國家評估報告》顯示，近百年來我國陸地區(qū)域平均増溫0.9-1.5攝氏度,，近15年來處于近百年來氣溫最高的階段。由此可以推測,，未來我國區(qū)域氣溫將繼續(xù)上升,，極端天氣的頻次和強度將不斷増加，災(zāi)害損失呈上升趨勢,。建筑行業(yè)將面臨氣候變化的風(fēng)險,，如極端高溫事件、公共衛(wèi)生事件爆發(fā)或漲潮等事件的影響,。應(yīng)對氣候變化的形勢刻不容緩,，但是傳統(tǒng)的建筑或難以應(yīng)對氣候變化帶來的影響，而綠色建筑由于從設(shè)計到建造全生命階段均充分參考地理因素,、氣候環(huán)境,、人文因素等多方面要素，因此具有適應(yīng)氣候變化和風(fēng)險韌性的屬性,，以應(yīng)對建筑行業(yè)來自自然不可回避的挑戰(zhàn),。

三、綠色建筑的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）管理機制與標(biāo)準(zhǔn)

1.建筑綠色化發(fā)展的政策支持

    黨的十八大以來,，生態(tài)文明建設(shè)被放在突出地位,，十九大進一步強調(diào)了加快生態(tài)文明體制改革。綠色建筑作為綠色產(chǎn)業(yè)的重要環(huán)節(jié),，得到大量政策支持,，在建筑領(lǐng)域落實生態(tài)文明理念與綠色低碳發(fā)展起到了重要作用。

    綠色建筑已成為我國綠色金融的重點支持領(lǐng)域,。我國《能效信貸指引》《綠色債券支持項目目錄（2015年版）》《綠色債券發(fā)行指引》《綠色產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2019年版）》等標(biāo)準(zhǔn)目錄始終包含綠色建筑領(lǐng)域,。其中，國家發(fā)改委發(fā)布的《綠色債券發(fā)行指引》明確將綠色建筑發(fā)展列為重點支持項目,。在以上文件的基礎(chǔ)上,，《綠色債券支持項目目錄（2021年版）》延續(xù)了對綠色建筑領(lǐng)域的支持，對綠色建筑材料制造項目提供了更具操作性的項目說明和支持條件,。

    與此同時,，北京、上海,、天津,、深圳等多省市也制定了綠色建筑政策體系，江蘇,、貴州,、浙江等省市相繼頒布《綠色建筑發(fā)展條例》，以地方立法的形式強制推進綠色建筑發(fā)展，多省市也建立了相關(guān)激勵補貼政策,。綠色建筑政策法規(guī)建設(shè)呈現(xiàn)出中央—地方多級聯(lián)動,、強制—激勵多重保障的政策氛圍。

2. 綠色建筑標(biāo)識評估標(biāo)準(zhǔn)

    在標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范方面,，截至目前,，人民銀行、銀保監(jiān)會,、發(fā)改委相繼印發(fā)的綠色金融標(biāo)準(zhǔn)均將綠色建筑建設(shè),、綠色建材生產(chǎn)、綠色建筑購買和既有建筑節(jié)能改造等納入綠色項目范疇,。2019年3月13日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》，對綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)進行了修正,，重新構(gòu)建了綠色建筑評價技術(shù)指標(biāo)體系,，主要評價體系由安全耐久、健康舒適,、生活便利,、資源節(jié)約、環(huán)境宜居五方面組成,。與舊版相比,，新標(biāo)準(zhǔn)有以下幾點不同：

（1）增加綠色建筑基本級：新標(biāo)準(zhǔn)在原三個星級基礎(chǔ)上，新增“基本級”,，即基本級,、一星級、二星級,、三星級4個等級；新版標(biāo)準(zhǔn)確定了每類指標(biāo)的具體評價標(biāo)準(zhǔn),。它將評價標(biāo)準(zhǔn)分為控制項,、評分項與加分項(僅限提高與創(chuàng)新)三類評價一個建筑是否為綠色建筑的必備條件，為該建筑應(yīng)全部滿足標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)住宅建筑或公共建筑中控制項的要求,，在滿足控制項要求后,，再按評分項和加分項對建筑進行評分，根據(jù)得分以及對技術(shù)要求的滿足程度將綠色建筑劃分為四個等級(基本級,、一星級,、二星級、三星級)按下表確定：

     綠色建筑的總得分按Q=(Q0+Q1+Q2+Q3+Q4+Q5+QA)/10來計算,。其中,， Q0為基礎(chǔ)項控制分,，當(dāng)滿足所有控制項的要求時取400分;Q1-Q5為評價體系除提高與創(chuàng)新外五類指標(biāo)的評分項得分;QA為提高與創(chuàng)新項的得分(即加分項的得分)。

（2）擴展內(nèi)涵和技術(shù)要求：新標(biāo)準(zhǔn)中更關(guān)注人和環(huán)境的關(guān)系,，新增建筑工業(yè)化,、海綿城市、垃圾資源化利用,、健康宜居、建筑信息模型等相關(guān)技術(shù)要求,；

（3）提升建筑性能：新標(biāo)準(zhǔn)考慮人在建筑中的安全、健康,、適老方面的內(nèi)容，增加健康舒適指標(biāo)體系,，且從使用者視角出發(fā)。

3. 綠色建筑實踐路徑列舉

（1）建筑設(shè)計：在建筑設(shè)計中,，采用定制化原則,，明確建筑目標(biāo)和功能分區(qū),，考慮建筑在建造、運營和回收階段的相互影響,，充分利用新技術(shù)手段,，提高空間使用率、資源利用率和建筑使用舒適感,。采用建筑性能設(shè)計方法,，注重氣候、環(huán)境等因素的引導(dǎo)設(shè)計,，以及集成技術(shù)的最優(yōu)化設(shè)計。建筑內(nèi)部空間布置合理,，功能分區(qū)明確且功能區(qū)與功能區(qū)之間銜接順暢,，比如合理利用房頂空間、地下空間,，進行“地面-地下”空間的立體式開發(fā)及廢舊園區(qū)的可持續(xù)利用,，兼顧綠色理念的融入和居住舒適度。建筑的外部設(shè)計堅持資源化,、綠色化原則,，采用太陽能、風(fēng)能技術(shù)提高建筑的能量自給能力，同時采用綠植覆蓋技術(shù),，提高園區(qū)綠化率及改善城市景觀,。

（2）建造材料選取：為滿足建筑可持續(xù)發(fā)展要求,，建筑材料必然向輕質(zhì)化,、高性能、多功能,、低能耗及資源化方向發(fā)展,，在建筑材料使用過程中實現(xiàn)節(jié)能。多功能是指防水,、防火,、保溫、隔聲,、防腐等建筑功能材料相互結(jié)合,，以單一材料實現(xiàn)多樣化功能，節(jié)省建筑工序和材料成本,。低能耗指在建筑材料生產(chǎn)過程中減少能量消耗,，如減少高溫煅燒磚的生產(chǎn)、混凝土砌塊由蒸汽養(yǎng)護改為碳化養(yǎng)護,。廢物利用是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要途徑,，也是建筑材料研發(fā)生產(chǎn)的重要方向，再生混凝土,、水泥基粉末廢棄物等建筑廢棄物的研究和工程應(yīng)用可減少環(huán)境污染,，實現(xiàn)經(jīng)濟與環(huán)境效應(yīng)，將在可持續(xù)建筑發(fā)展過程中產(chǎn)生更大社會效應(yīng),。

（3）建造方式：考慮采用裝配式建筑,，便于控制施工質(zhì)量、減少施工工期,、降低施工對周圍環(huán)境的影響,。在面對具有較大空間的多層、高層建筑和地基較軟弱的建筑時,，采用框架式建筑,，靈活分隔空間，有利于抗震,，節(jié)省材料,，減少環(huán)境影響。

（二）市場發(fā)展

1.綠色建筑融資快速發(fā)展

    我國的綠色建筑債券發(fā)行始于2017年,，發(fā)行總量較少,，當(dāng)年僅發(fā)行5只,，總規(guī)模45.1億元；2018年綠色建筑債券發(fā)行總額為87.2億,；2019年發(fā)行總額為231.7億,。2017年至2019年，中國綠色建筑企業(yè)成功發(fā)行綠色債券共有25只,，主要投向綠色住宅建筑,、綠色公共建筑和綠色工業(yè)建筑、綠色園區(qū),、綠色棚戶區(qū)改造,、海綿城市和智慧城市等。中國人民銀行金融研究所副所長雷曜表示,，為了實現(xiàn)碳達峰和碳中和目標(biāo),，“十四五”期間，我國每年需要投入與綠色建筑相關(guān)的上萬億元資金,。

圖2. 2017-2019年我國境內(nèi)綠色建筑債券市場發(fā)行規(guī)模（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：中央財經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院

2.綠色建筑面積和評價標(biāo)識項目數(shù)量增長

    截至2019年底，全國累計建設(shè)綠色建筑面積超過50億平方米,，同比增長超過56%,，2019年當(dāng)年占城鎮(zhèn)新建建筑比例達到65%。全國獲得綠色建筑標(biāo)識的項目建筑面積超過22億平方米,，同比增長超過57%,。

    近年來，隨著各地綠色建筑標(biāo)識評價陸續(xù)展開,，獲得綠色建筑評價標(biāo)識的項目增長迅速,。據(jù)住建部有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底,，全國累計有近14,000個建筑項目獲得綠色建筑評價標(biāo)識,，其中2018年獲得綠色建筑評價標(biāo)識的建筑項目3,556個，占總綠色建筑評價標(biāo)識項目的比例達到25%左右,。如圖2所示,，2008年至2018年期間，綠色建筑評價標(biāo)識項目發(fā)展保持良好的勢頭,，增速持續(xù)提高,。

圖3. 2008-2018年綠色建筑評價標(biāo)識每年新增項目情況（單位：個）

數(shù)據(jù)來源：住建部

四、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展綠色建筑價值鏈分析（Value Chain）

     企業(yè)價值鏈分析模型是企業(yè)內(nèi)部競爭態(tài)勢分析的重要工具,由美國學(xué)者邁克爾·波特于1985年提出,，該理論認(rèn)為,，企業(yè)制造與價值實現(xiàn)的活動是一個用“鏈”表示的系統(tǒng)，構(gòu)成企業(yè)的價值鏈,。

圖 4 波特價值鏈分析模型

（一） 房地產(chǎn)企業(yè)綠色發(fā)展價值鏈分析

企業(yè)的全部生產(chǎn)經(jīng)營活動可以分成基本增值活動和輔助增值活動兩大類,。

1,、基本增值活動

（1） 規(guī)劃設(shè)計

該階段房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項目開發(fā)綠色目標(biāo)確定有利于環(huán)境的建筑風(fēng)格、組合方式,、智能化水平等,，具體包括對戶型結(jié)構(gòu)、空間布局,、平面特征以及建材選料,、成本造價做出規(guī)劃和部署。在設(shè)計時集成綠化配置,、通風(fēng)和采光的設(shè)計上都強調(diào)自然化,，對于圍護結(jié)構(gòu)采用低耗能材料，在太陽能利用,、地?zé)崂?、中水利用、綠色建材和智能控制等高新技術(shù)的使用上,，充分展示人文與建筑,、環(huán)境及科技的和諧統(tǒng)一。

（2） 項目管理

該階段主要活動包括招投標(biāo),、施工建設(shè),、工期控制及竣工驗收等。房地產(chǎn)企業(yè)采用招投標(biāo)的方式公開選擇有資質(zhì)的建筑施工單位,，在建設(shè)過程中按照綠色建筑標(biāo)識評估標(biāo)準(zhǔn)對項目施工質(zhì)量,、進度及成本進行管理。

2,、輔助增值活動

（1） 采購與物料管理

該階段包括采購和管理材料,、設(shè)備、物資,，還包括土地使用權(quán),、項目資金、外部中介服務(wù)等其他物資,，為基本活動的進行提供了基礎(chǔ),，決定了房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量和成本，影響了房地產(chǎn)商品最終價值的形成,。房地產(chǎn)企業(yè)通過響應(yīng)政府對綠色建筑和綠色建材推廣政策的支持,，充分發(fā)揮示范效應(yīng)，依照綠色建筑和綠色建材政府采購基本要求進行采購活動,。

（2） 研究與開發(fā)

房地產(chǎn)企業(yè)通過專業(yè)技術(shù)手段對發(fā)展綠色建筑進行市場預(yù)測,、可行性研究、策略選擇等,，推廣相關(guān)高新技術(shù),，配備先進設(shè)備,，促進物業(yè)自動化管理。在建造過程中企業(yè)大量采用技術(shù)成熟的低成本綠色技術(shù),，例如,，智能化系統(tǒng)是現(xiàn)代居建必備技術(shù)要求；節(jié)能設(shè)計,、高效照明,、復(fù)層綠化是改善性能的技術(shù)，在原有技術(shù)措施的基礎(chǔ)上優(yōu)化設(shè)計或選用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,，增量成本極低,；太陽能熱水、雨水收集系統(tǒng)是技術(shù)十分成熟,、成本較低的綠色技術(shù),，在綠色建筑項目中應(yīng)用極廣，效果突出,。并不斷進行綠色建筑技術(shù)研發(fā),，轉(zhuǎn)化成果。

（3） 人力資源管理

有價值,、稀缺,、難于模仿的人力資源將為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展綠色建筑帶來長期競爭優(yōu)勢，人力資源管理包括招聘選拔,、培訓(xùn)任用、考核和激勵以及薪酬設(shè)計等一系列活動,，通過人力資源管理, 進一步培養(yǎng)綠色建筑設(shè)計專業(yè)人才,，提升綠色建筑人才的業(yè)務(wù)技能水平和工作的積極性, 同時可以優(yōu)化雇傭和培訓(xùn)的成本, 從而達到影響企業(yè)競爭優(yōu)勢的效果。

（4） 企業(yè)基礎(chǔ)制度

企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施是企業(yè)運營中所有保障措施的總和,，通過對企業(yè)管理資源和知識資源的協(xié)調(diào)運用,，提高各職能活動的功能和組織效率，推動綠色理念貫徹整個價值鏈,。該階段包括企業(yè)文化,、流程機制、意見審核通道,、環(huán)境風(fēng)險管控等,。

（二） 案例分析

萬科集團作為我國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者之一，是綠色地產(chǎn)的常青樹,。在深圳開發(fā)的萬科城四期是國內(nèi)第一個獲得“綠色建筑三星級”認(rèn)證的住宅項目,，而且，在國家綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)頒布的前三年,，萬科的綠色三星建筑面積已經(jīng)占了全國的四成,。

1.項目管理,。萬科集團不斷迭代升級工業(yè)化建造體系，有效降低建造過程中的能耗,、物耗,，是建筑行業(yè)踐行綠色發(fā)展的重要實踐。目前,，萬科已形成“5+2+X”工業(yè)化建造體系,，后續(xù)將不斷探索不同結(jié)構(gòu)類型的工業(yè)化建造體系并擴展至大型復(fù)雜項目進行應(yīng)用。

2.售后服務(wù),。萬科集團在管理上通過科技賦能減少碳排放,，借助科技手段監(jiān)控商業(yè)運營行為模式，降低持有型物業(yè)的能源消耗,。以東莞莞城萬科城市廣場為例,，通過信息化系統(tǒng)建設(shè)，形成“線上數(shù)據(jù)診斷+線下運維”的管理閉環(huán),，2020年全年每平米的用電量降低10度,，年底節(jié)約電量35.4萬度，可供一棟30層住宅樓所有家庭使用3年,。

3.采購與物料管理,。2009年，萬科集團完成了其采購體系的建設(shè),，以集團采購為主,，輔以分公司采購，減少采購中出現(xiàn)的重復(fù)采購行為,，降低該部分能耗,，節(jié)約建筑成本。2016年,，萬科發(fā)起“房地產(chǎn)行業(yè)綠色供應(yīng)鏈行動”,，推行“無綠色不采購”，并通過采筑平臺對采購材料進行綠色供應(yīng)鏈管理,。萬科集團強調(diào)“全生命周期管控”,，從各環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，包括工業(yè)化建造,、綠色建筑,、健康建筑等標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)也在不斷更新,、升級,，以不斷提高我們的綠色低碳管理水平。為了進一步夯實管理基礎(chǔ),，2019年,，萬科設(shè)立了董事會-環(huán)境、社會及管治工作委員會,，集團在綠色低碳領(lǐng)域的行動具有了更強的推動力和系統(tǒng)性,。

4．研究與開發(fā)。萬科研發(fā)中心與德國被動房研究所（PHI）,、德國能源署（DENA）,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部康居中心、中國建筑科學(xué)研究院等被動式超低能耗建筑專業(yè)機構(gòu)密切合作,，從提高效率與降低成本角度制定企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)——萬科被動式超低能耗建筑系統(tǒng)解決方案,。

5. 企業(yè)基礎(chǔ)制度。集團應(yīng)對氣候變化領(lǐng)域進行了研究,，例如萬科公益基金會與北京市企業(yè)家環(huán)?；饡康禺a(chǎn)綠色供應(yīng)鏈項目合作，開發(fā)《房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對氣候變化行動指南》,。

五,、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展綠色建筑的機遇與挑戰(zhàn)

（一）機遇

1. 核證自愿減排量（CCER）交易市場待開啟

目前，全國碳交易市場已經(jīng)開啟,，下一步核證自愿減排量交易市場也將待開啟,。在2021年1月生態(tài)環(huán)境部正式公布的《全國碳排放權(quán)交易管理辦法（試行）》中，就已經(jīng)提到CCER并規(guī)定了CCER的抵消比例,。此外,，生態(tài)環(huán)境部也在改革自愿減排項目體系，市場普遍猜測,，CCER項目審批和減排量簽發(fā)有望重啟,。

國家核證自愿減排量抵消機制，不僅可以擴大碳市場參與主體,，并以市場化補償手段,，為房地產(chǎn)企業(yè)獲取額外的資金支持,、現(xiàn)金流,。雖然目前全國碳排放權(quán)交易市場只納入了八大行業(yè)（發(fā)電、石化,、化工,、建材、鋼鐵,、有色,、造紙、航空）中能源消費量1萬噸標(biāo)煤以上的重點企業(yè),，建筑,、交通,、工業(yè)并未在其中，但是納入碳市場行業(yè)覆蓋正不斷擴大,，加上建筑業(yè)高耗能,、高碳排放的特點，建筑業(yè)納入碳排放權(quán)交易體系,，是推動實現(xiàn)雙碳目標(biāo)的必然,。

2.新一輪建設(shè)的總要求：生態(tài)文明建設(shè)實現(xiàn)新進步

在“十四五”時期，生態(tài)文明建設(shè)取得新進步是新一輪建設(shè)的總要求,，明確指出：國土空間開發(fā)保護格局得到優(yōu)化,，生產(chǎn)生活方式綠色轉(zhuǎn)型成效顯著，能源資源配置更加合理,、利用效率大幅提高,，單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能源消耗和二氧化碳排放分別降低13.5%、18%,，主要污染物排放總量持續(xù)減少,，森林覆蓋率提高到24.1%，生態(tài)環(huán)境持續(xù)改善,，生態(tài)安全屏障更加牢固,，城鄉(xiāng)人居環(huán)境明顯改善。因此,，為了把握新發(fā)展階段,，貫徹新發(fā)展理念，構(gòu)建新發(fā)展格局,，針對房地產(chǎn)行業(yè)等能耗高,、碳排放高的企業(yè)，政府也將提出更高的要求,，同時提供更多政策上的支持,。

（二）挑戰(zhàn)

1. 綠色建筑發(fā)展依賴于前瞻性技術(shù)應(yīng)用

房屋建設(shè)往往是長周期項目，綠色建筑應(yīng)對氣候變化自然災(zāi)害的能力需要滿足幾年后的真實需求,，因此綠色建筑發(fā)展依賴于具有前瞻性的先進技術(shù)應(yīng)用,。若房地產(chǎn)企業(yè)對自身開展技術(shù)創(chuàng)新不能進行系統(tǒng)長遠(yuǎn)的規(guī)劃，對研發(fā)成果的轉(zhuǎn)化缺乏統(tǒng)籌,，就不能滿足未來行業(yè)需求,，為行業(yè)的綠色發(fā)展提供支撐。

2. 綠色建筑的認(rèn)證

現(xiàn)階段,，在向金融機構(gòu)獲取綠色融資支持時,，房地產(chǎn)及建筑企業(yè)可能會存在綠色建筑設(shè)計時的認(rèn)證等級與實際交付驗收時不符的情況，這種情況涉及到信貸機制、擔(dān)保,、考核等的創(chuàng)新與完善,，會限制銀行等金融機構(gòu)以綠色金融支持綠色建筑發(fā)展的積極性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以高成本去開發(fā)綠色建筑,。

3. 綠色建筑領(lǐng)域的碳匯計量與歸屬機制研究

高排放企業(yè)如房地產(chǎn)企業(yè),，因進行減排降碳而節(jié)約的碳足跡可以通過CCER交易，獲取主營業(yè)務(wù)外的額外現(xiàn)金流,，抵消部分碳排放,。CCER備案的流程，不僅包括了業(yè)主的自證,，咨詢機構(gòu)的專業(yè)論證,，還包括了來自有資格的、獨立第三方機構(gòu)的再次論證和主管部門的最終審批,，較為繁瑣,。而且由于房地產(chǎn)企業(yè)最終的減排歸屬為業(yè)主，加上綠色建筑的建設(shè)成本又較高,，因此CCER對房地產(chǎn)企業(yè)而言激勵有限,，在消費者愿意出更高價格消費綠色商品前，市場競爭力較弱,。

4. 消費者綠色消費的意識有待加深

部分消費者支付能力有限,，綠色消費需求“被動”缺失。在當(dāng)前很多綠色消費品存在綠色溢價的情況下,，部分消費者往往因囊中羞澀而放棄購買綠色產(chǎn)品,。與此同時，部分消費者觀念偏頗,，綠色消費需求“主動”缺失,，缺少對技術(shù)成熟度的信任，對于低碳出行,、節(jié)能節(jié)水,、拒絕白色污染等綠色消費倡議，至今仍有很多消費者擺出一副事不關(guān)己的架勢,，綠色消費推行舉步維艱,。部分消費者生態(tài)意識匱乏，綠色消費需求“無意識”缺失,，盡管這些年國家加大了生態(tài)環(huán)境宣傳與治理力度,，但各方面都存在一些盲區(qū),，很多民眾基本屬于“生態(tài)文盲”,，他們既無意選購綠色商品，也不會有意生產(chǎn)綠色環(huán)保產(chǎn)品。

六,、房地產(chǎn)企業(yè)綠色建筑發(fā)展展望與建議

（一）政府及監(jiān)管部門

1.盡早將建筑行業(yè)納入全國碳交易市場

現(xiàn)階段全國碳交易市場僅僅包含了能源行業(yè)作為先試先行,，建筑行業(yè)雖然為四大減排部門但還未納入。將建筑業(yè)納入碳排放權(quán)交易體系,，是推動實現(xiàn)碳達峰,、碳中和的必然。主管部門應(yīng)當(dāng)穩(wěn)步推進低碳發(fā)展體制機制建立,，推動企業(yè)積極參與碳排放權(quán)交易市場建設(shè),，支持企業(yè)發(fā)展市場化的節(jié)能減排方式，指導(dǎo)大型企業(yè)構(gòu)建與碳達峰,、碳中和相適應(yīng)的投融資體系,。

2.完善碳匯計量與歸屬機制研究

各試點碳市場應(yīng)發(fā)布政策，鼓勵控排企業(yè)優(yōu)先使用碳匯減排項目,，政府部門應(yīng)探索更多碳匯消納模式,，激活市場流動性，適當(dāng)簡化CCER備案的流程,，放寬對實際上有資格的房地產(chǎn)企業(yè)的要求,，并聯(lián)合專業(yè)研究機構(gòu)對各產(chǎn)業(yè)鏈的主體需求進行了解，按比例分派減排碳匯,，促進房地產(chǎn)商對綠色建筑和建造的積極性,。

3.引導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展和綠色消費意識

政府應(yīng)利用媒體加大可持續(xù)發(fā)展和綠色消費的宣傳，引導(dǎo)消費者形成低碳環(huán)保的消費理念,，改變揮霍浪費的消費習(xí)慣,。這不僅提升綠色消費意識，還可以鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)的綠色轉(zhuǎn)型行動,。

（二）金融機構(gòu)

1.研究投融資動態(tài)追蹤機制

金融機構(gòu)應(yīng)進行投融資機制創(chuàng)新,，以形成多元、綠色,、市場化投融資機制為最終目標(biāo),從而為綠色投資提供足夠的市場激勵,為環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供足夠的資金支持,。并通過動態(tài)追蹤機制了解資金流向，貸款資金的流向分析可有效評估房地產(chǎn)企業(yè)在綠色建筑領(lǐng)域的資金運用情況,，有助于監(jiān)測貸款資金是否空轉(zhuǎn),、是否應(yīng)用于綠色化等，有利于防范風(fēng)險,。

2.將ESG納入房地產(chǎn)企業(yè)授信考核

隨著我國綠色金融發(fā)展循序漸進,，ESG理念逐步被廣大投資者和企業(yè)所認(rèn)知，在可持續(xù)投資領(lǐng)域,，房地產(chǎn)企業(yè)的ESG表現(xiàn)逐漸成為投資者進行投資決策的重要參考因素,。將ESG納入房地產(chǎn)企業(yè)授信考核,，倒逼房地產(chǎn)企業(yè)提升ESG管理水平，將會強化房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境,、社會,、治理信息披露和與利益相關(guān)者的交流互動,，有利于篩選高質(zhì)量和具有長期發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)企業(yè),。

3.細(xì)化開展建筑行業(yè)環(huán)境風(fēng)險壓力測試

在環(huán)境和氣候相關(guān)事件的規(guī)模和范圍逐步擴大,、頻率不斷提高的背景下，環(huán)境風(fēng)險壓力測試助推房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)知環(huán)境和氣候風(fēng)險,，有利于企業(yè)及時進行風(fēng)險管控,。細(xì)化開展環(huán)境風(fēng)險壓力測試能夠幫助金融機構(gòu)確認(rèn)建筑行業(yè)最大的承壓空間，便于在一定壓力限度內(nèi)支持房地產(chǎn)企業(yè)進行綠色轉(zhuǎn)型,，防止出現(xiàn)“一刀切”現(xiàn)象,。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)

1.聯(lián)通專業(yè)研究機構(gòu)/智庫創(chuàng)新技術(shù)研發(fā)

以企業(yè)為主導(dǎo)、高校與科研機構(gòu)為依托,，加強與業(yè)界專家,、高層次研究機構(gòu)的溝通對接，合理運用專業(yè)研究機構(gòu)和智庫的豐富資源,，通過國際合作和產(chǎn)學(xué)研深度融合推動可持續(xù)建筑的基礎(chǔ)研究,，研發(fā)質(zhì)量保證建造水平較弱環(huán)節(jié)的服務(wù)和產(chǎn)品，解決綠色建筑發(fā)展過程中的突出問題,。這一過程不但促進科技開放合作,，也有利于綠色制造核心競爭力提升，有助于早日實現(xiàn)高端新材料的技術(shù)突破,。

2.積極參與部委及金融機構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)研究,，以市場實踐提供更多可落地的支持政策

綠色建筑正處于發(fā)展初期，房地產(chǎn)企業(yè)進行綠色轉(zhuǎn)型還需政策的支持和健全的法律體系以及監(jiān)管機制進行保駕護航,，企業(yè)應(yīng)積極配合研究,，為政策的順利實施提供有關(guān)經(jīng)驗。

3.加強專業(yè)性的人才培養(yǎng)

如今綠色建筑領(lǐng)域一線人才仍然較為匱乏,，比如發(fā)展裝配式建筑,，對掌握建筑信息模型技術(shù)、吊裝,、焊接等技術(shù)的高技能人才需求快速增加,，需要加緊建立綠色建筑人才培養(yǎng)和發(fā)展長效機制。在現(xiàn)階段各學(xué)科交融在一起研究的情況下,，組建多學(xué)科,、跨專業(yè)研究團隊刻不容緩，可以通過政府,、行業(yè)協(xié)會引導(dǎo),，學(xué)校與企業(yè)通力合作等多種方式,，構(gòu)建可持續(xù)學(xué)習(xí)與交流平臺，促進綠色建筑的高質(zhì)量發(fā)展,。

參考文獻

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3、國務(wù)院,，《關(guān)于印發(fā)2030年前碳達峰行動方案的通知》,，國發(fā)〔2021〕23號，2021年10月.

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作者：

鄧潔琳 中央財經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院助理研究員,，長三角綠色價值投資研究院助理研究員

狄宛燁 中央財經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院科研助理

“中央財經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院”