“綠色建筑運營管理”是在建筑投入運營后利用綠色的、先進的,、有效的管理方式,，在綠色技術的帶動下實現(xiàn)建筑綠色管理的預期目標。

綠色建筑運營管理的主體分析

    物業(yè)管理方,、業(yè)主方與政府機構構成了綠色建筑運營管理的主體,。物業(yè)管理方扮演的角色是管理的主要執(zhí)行者，也就是綠色建筑運營管理的主體方,。物業(yè)管理企業(yè)在參與運營管理時的動因是多方面的,，例如企業(yè)的知名度、企業(yè)的業(yè)務范圍,，但是,，利益仍是主要動力。對于綠色建筑物業(yè)管理企業(yè)來說,，其在進行運營管理時成本相對較高,，所以大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)將綠色建筑視為工作中的負擔。要想進一步增強綠色建筑運營管理水平,，應根據(jù)綠色建筑管理企業(yè)的需求,，構建相應的激勵機制，并明確綠色建筑管理體系的責任與地位,。

    業(yè)主方是接受物業(yè)管理企業(yè)服務的主要對象,，是綠色建筑運營管理的直接受益者，在綠色運營管理中發(fā)揮著重要作用,。業(yè)主參與到綠色建筑運營管理中可以為管理工作提供動力,，還可以有效地節(jié)約能源并提升經(jīng)濟效益與環(huán)境效益。因為在節(jié)約能源與環(huán)境保護的過程中,，僅依靠物業(yè)管理企業(yè)是不夠的,，更需要業(yè)主的參與、配合,，以達到最初的預定目標,。

    在綠色運營管理的過程中,，政府機構大多是從宏觀的層面進行管理，對綠色運營管理的發(fā)展起到引領的作用,。政府在進行管理時應建立起完善的法律法規(guī)與相關政策,，為綠色運營管理創(chuàng)建良好的外部環(huán)境，同時還應對綠色建筑物業(yè)管理企業(yè)的資質,、人員的專業(yè)水平等進行嚴格審核,，提升綠色建筑運營管理的服務質量。政府機構在進行綠色建筑運營管理的過程中,，還應重點關注其社會效益與環(huán)保效益,，將綠色物業(yè)管理模式作為綠色建筑運營管理的基礎，激勵推動綠色運營物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展,，這樣在一定程度上能降低綠色建筑運營管理的推廣難度,。

綠色建筑運營管理現(xiàn)狀

節(jié)約資源與環(huán)境保護的現(xiàn)狀

    在綠色建筑運行階段，節(jié)約資源并進行環(huán)境保護主要是為了實現(xiàn)綠色運營管理的預期目標,。從建筑全生命周期角度來看,，綠色建筑在運行階段的能耗占全生命周期的74.7%左右,而公共建筑能耗達到了84.7%。建筑行業(yè)相關專家通過對綠色建筑運行階段碳排放量的數(shù)據(jù)采集,、計算模式后發(fā)現(xiàn),，綠色住宅建筑與公共建筑中碳排放總量比較相似，在運行過程中會有69%～80%的碳集中排放,，但是在進行建筑建造與拆除的過程中碳的總排放量相對較少,。在對建筑能耗水平進行評價時，應先提升綠色建筑項目的節(jié)能運行效果,。

    因此，住房和城鄉(xiāng)建設部門也將綠色建筑運營管理中涉及的內容進行了細致的劃分,，主要包括建筑暖通空調系統(tǒng),、建筑照明系統(tǒng)、建筑動力系統(tǒng)的節(jié)能效率,，以及可再生資源的再利用率和節(jié)能管理維護等,。此外，為了確保獲得的節(jié)能數(shù)據(jù)是真實有效的,，應配備符合標準的能源計量設備并對各項能耗相對較大的系統(tǒng)進行能耗單獨計量,，如電梯、照明等,。一級水表計量率達到100%,，二級水表計量率達到90%。

    在水資源節(jié)約方面,，參照國內綠色建筑行業(yè)的發(fā)展需求與近年來綠色建筑工程的經(jīng)驗,，在工程進行階段應從節(jié)水系統(tǒng),、節(jié)水設備、非傳統(tǒng)水源利用方面進行統(tǒng)一的管理,。在管理的過程中,，應對水系統(tǒng)規(guī)劃效果進行考察并對節(jié)水設備的安全情況進行檢驗，同時還應對非傳統(tǒng)水源的使用效率等進行管理,。在管理的過程中,，應對平均日用水量、雨污分流情況,、景觀水體的補充,、節(jié)水設備的運行情況、綠化技術效果及非傳統(tǒng)水源利用率等指標進行重點管理,，還應對實際用水的消耗量進行分析與記錄,，做好節(jié)水定額值的比較，以此判斷節(jié)水措施的好壞以及節(jié)水設備是否可正常運行,?？梢圆扇∫恍┯行У墓?jié)水措施，例如,，使用的衛(wèi)生潔具符合《節(jié)水型生活用水器具》J164-2002標準的要求;在綠化方面采用噴灌,、滴灌等節(jié)水器具;將雨水回滲利用，雨水排至室外散水,，室外地面雨水一部分經(jīng)土壤滲透凈化后涵養(yǎng)地下水及室外草場和樹木灌溉,。

    環(huán)境保護方面，其主要目的是對綠色建筑的室內聲光環(huán)境進行控制,，以及對室外綠化,、垃圾的投放與處理進行管理。在控制室內空氣質量時,，應加強管控手段并結合設備系統(tǒng)進行聯(lián)動反饋,，對其進行專門的調控，做好設備系統(tǒng)的維護工作以保證設備系統(tǒng)可以正常運轉,、優(yōu)化設備功能,。在進行室外垃圾處理的過程中，應根據(jù)建筑的特點與使用功能,，制訂出垃圾分類,、管理與收集制度，做好垃圾站點的清運,、清潔與回收記錄,，為消費者創(chuàng)造良好、舒適的生活工作環(huán)境,。

綠色建筑運營經(jīng)濟政策方面

    在進行綠色建筑運營管理時,，政府部門制訂了一系列推動綠色建筑運營管理的經(jīng)濟政策,。同時，各地區(qū)也應根據(jù)自身經(jīng)濟發(fā)展的要求制訂出適合本地區(qū)發(fā)展的經(jīng)濟激勵政策,，主要包括政府財政補貼政策,、減免費用政策、信貸激勵政策及稅收優(yōu)惠政策等相關的鼓勵政策,。

政府財政補貼政策

    從某些城市的綠色建筑運行情況來看,，獲得綠色建筑運行標識的建筑項目會得到政府財政補貼獎勵。相關的建設部門與財政部門應根據(jù)地區(qū)要求制訂出相關的財政制度及管理規(guī)定,，對取得綠色建筑標識的建筑單位進行評級,，制訂相應級別(一星級、二星級,、三星級)的補貼金額標準,。

減免費用政策

    目前，我國一部分省市為獲得綠色建筑標識的項目制訂了減免費用的政策,。我國北部某城市政策規(guī)定,，一星級綠色建筑可以得到政府30%的費用減免，二星級,、三星級建筑可獲得的減免力度更大,，分別為70%和100%。實施減免費用政策可以有效推動綠色建筑運營管理的發(fā)展,。

信貸激勵政策

    與普通建筑相比,，綠色建筑在建設過程中需要的建設成本、運行成本相對較高,，回收投資的時期也相對較長,。因此，一些地區(qū)為了進一步推動綠色建筑的發(fā)展放寬了信貸政策,，并根據(jù)項目制訂出相關的優(yōu)惠政策,。某省根據(jù)不同的主體制定出了相應的金融服務政策：開發(fā)商在進行綠色建筑項目開發(fā)的過程中，可以享受貸款利率低于1%的貸款政策;消費者在購買綠色建筑產(chǎn)品后,，可享受金融機構利率下調0.5%的貸款優(yōu)惠政策。此地區(qū)在該政策的推動下擴大了信貸機構在綠色建筑方面的發(fā)展規(guī)模,，還提升了開發(fā)商與消費者建設,、購買綠色建筑的積極性。

稅收優(yōu)惠政策

    還有些地區(qū)為了支持鼓勵綠色建筑運營管理,，制訂了相關的評價標準,，使綠色建筑管理企業(yè)可享受相關的稅收優(yōu)惠政策。為進一步推動綠色建筑運營管理的發(fā)展,，還可以制訂出加快綠色建筑運營管理的制度,，規(guī)定綠色建筑在投入使用后可以獲得代表二星級,、三星級標準的綠色建筑運營標識，并根據(jù)政策享受稅收優(yōu)惠,。

成都國際金融中心是中國西南地區(qū)首個獲得LEED-EBOM認證的物業(yè)

提升綠色建筑運營管理水平的措施

    以我國某市建設的生態(tài)城為例,，此生態(tài)城項目屬于我國與新加坡政府的戰(zhàn)略合作項目，體現(xiàn)了我國與新加坡政府在應對全球變暖,、改善環(huán)境,、節(jié)約能源與資源的決心，為建筑資源節(jié)約型,、環(huán)境友好型社會提供有力的參考,。此生態(tài)城作為國家間進行聯(lián)合開發(fā)的第一個生態(tài)城項目，在建設初期就擬定了綱領性的指標體系,。指標體系包括22項相關額控制性指標,、4項引導性指標。在此生態(tài)項目方面,，最具有代表性的指標為實現(xiàn)綠色建筑比例百分之百,。此生態(tài)城在設定指標時，以我國《綠色建筑評價標準》(GB50378)與新加坡綠色標準為準,，具體的運營管理措施如下：

    第一,，應對綠色建筑運營管理者的任務與職責進行明確。物業(yè)管理機構在獲得綠色設計認證建筑后,，確保綠色建筑的正常運行并明確設計目標責任,，在得到綠色運營認證后，應給予物業(yè)管理企業(yè)相應的精神獎勵與經(jīng)濟獎勵,。

    第二,，對綠色建筑運營增加的成本進行認定。綠色建筑在建設的過程中會增加一定的成本,，同時也會增加其運行的成本,。因此，建議已獲得綠色運營標識認證的建筑物根據(jù)星級標準來收取相應的物業(yè)管理費用,，并對綠色建筑運行增量成本進行彌補,，在機制上使物業(yè)管理企業(yè)得到相應的回報，提升物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟效益,。

    第三,，建設者應根據(jù)成本對綠色建筑進行設計與建設。建設者不能不惜成本地建設綠色建筑,，所以應在滿足綠色目標與用戶需求的基礎上盡可能地降低運營成本,。

    第四，利用信息化,、智能化體系做好綠色建筑運營管理數(shù)據(jù)的分析,。在構建信息管理平臺與智能控制平臺后積累的數(shù)據(jù)信息,、成本信息及收益信息等可以有效地反映出綠色建筑的實際效益。

    第五,，優(yōu)化設備管理與保養(yǎng),。運行管理應確保其能滿足特定的功能要求，并根據(jù)設施設備狀態(tài)建立并實施設備設施運行管理制度;建立并實施上述系統(tǒng)中的主要用能設備的管理制度,，宜將經(jīng)濟運行要求納入相關的管理制度,，確保設備處于正常運行狀態(tài);建立并保持建筑本體及主要用能系統(tǒng)、主要用能設備的檔案以及運行,、維護,、維修記錄;建立并實施能源貯存管理制度;優(yōu)化維護保養(yǎng);保護保溫層，防止能源傳導,。

結語

    在綠色建筑運營管理的重要階段,，其消耗的總能耗高達75%。因而,，要想真正實現(xiàn)綠色建筑預期的目標與預期的價值應將綠色運營作為重要的階段,。在綠色建筑運用階段，人是綠色建筑運營管理的核心,。但是,，在實際管理的過程中，管理的主體卻缺乏對建筑綠色性能目標的關注與綠色運營的意識,，在一定程度上阻礙了綠色建筑的發(fā)展,。

    要想實現(xiàn)綠色建筑的管理目標，首先,，應利用建筑企業(yè)與綠色建筑管理單位分析出綠色建筑運營管理的策略,。其次，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主群體也應運用合理的運行策略選擇收益策略,。但是,，從目前的實際情況來看，只有均衡物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間的關系才能保證綠色運營管理的發(fā)展,。在引入政府補貼行為后,，物業(yè)管理企業(yè)應提供相關的綠色運營服務策略，業(yè)主也應選擇合理的綠色運營策略來支持綠色運營管理,，以滿足綠色運營管理策略的要求,。所以，在進行綠色運營管理的過程中,，政府應充分發(fā)揮調控作用并給予一定的財政補貼、建立市場準入制度與標準等政策;在政策鼓勵與經(jīng)濟獎勵的作用下,，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主應不斷增加環(huán)境保護意識,，在此基礎上提升物業(yè)管理企業(yè)的收益,，還應提升綠色運營管理的力度，為綠色建筑運營管理的發(fā)展提供動力,，實現(xiàn)綠色運營管理的預期目標與實際價值,。